内容摘要：目前我国房地产税制弊端日益显著，改革现行房地产税制，税物业税是我国未来税制改革的一项最重要内容。物业税改革的三个主要目标是：提升土地资源利用效率、增进社会收益分配公平和平稳地方财政收入。我国不应逐步将物业税培育沦为地方政府的主体税种，大力充分发挥物业税作为主体税种的起到。

　　关键词：房地产税制改革 物业税 地方财政 　　 　　我国房地产税收现状及不存在问题 　　 　　（一）房地产税收现状 　　我国地方财政收入状况。目前，我国地方财政呈现显著的收益严重不足的状况。

自1994年分税制改革之后，地方财政日益艰难，地方共享的税收总量占到总财政税收的比重呈圆形大大上升的趋势；同时，由于地方政府发展政治、经济、文化的步伐也大大增大，地方财政支出比重大大下降，这使得地方财政收支缺口大幅增大，1998年财政缺口为2688.63亿元,到了2005年早已快速增长为10053.55亿元。多达，全国2800多个县（市）级政府1/3以上是赤字。　　从全国地方财政的角度来看房地产税的地位。我国现行的房地产税收主要有以下税种：房产税、契税、城镇土地使用税、耕地闲置税、土地增值税等。

尽管这些税种在资源配置、的组织财政收入、调节经济发展等方面充分发挥了一定的起到，但其收益规模较小，多达，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最低，却仅为10.53%。而发达国家，如美国，其房地产税收一般要占地方财政收入的85%-90%。

相比之下，我国房地产税占到地方财政收入的比重显著偏高，无法构成地方税的主要税源。　　从各级地方财政的看作房地产税的地位。

目前，房地产税收在我国的各级财政收入中的比重皆较小，虽然在省、市、县、乡镇四级财政中所占到比例有所不同，但无论从哪一级来看，房地产税收都归属于小税种。以河南省2003年的数据为事例，在地方政府四级财政中，省、县、乡镇的房地产税收比重分别为4%、4.45%、2.16%皆高于全省水平5.78%，而最低的市级也不过是10.37%，仍旧归属于小税种。　　融合历年数据找到，市级财政收入中房地产税收的比重有增高的趋势，而省级则呈圆形上升的趋势，县、乡镇两级财政变化并不大，呈现出稳定态势。同时，仔细观察其他省份的数据也可以看见类似于的规律。

总体说来，房地产税收在地方各级财政中所占到比例皆偏高，归属于小税种。　　（二）房地产税制不存在的引人注目问题 　　首先，房地产税收在地方财政收入中所占到比重过小，而从各国税收实践中来看，凡是实施分税制财政体制的国家，房地产税收基本上是地方财政的主要税种；其次，税制结构设计不合理。房地产保留环节的税负过轻而光阴环节税负较轻。

这种“重保留”的局面一方面造成了土地利用的低效率，使得土地作为资产的要素起到无法获得充分发挥，土地闲置与浪费现象日益严重；另外，税费种类多样，出租、税、酬劳体系恐慌。以税代租、以费代税、以费挤税的现象十分广泛，大大容许了税收的宏观调控能力；最后，从税负的承担上来看，显著展现出为内资注重、外资偏轻，这违反了税制统一、税负公平的基本原则，更加有利于内资企业的竞争。　　 　　我国物业税改革思路 　　 　　（一）物业税改革的模式 　　目前，针对物业税的改革，学者们基本达成协议共识，就是将目前对经营性用房和用地征税的城镇土地使用税、耕地闲置税、房产税、城市房地产税以及土地增值税展开拆分，税统一的物业税，物业税税收归地方财政所有。

　　目前税物业税的国家，实施的税率一般有两种：比例税率和累进税亲率。实施比例税率计征便利，但有利于充分发挥社会阶层调节作用；而累进税亲率则正好忽略。由于目前我国财产税征税范围较小，只有房产税，因此，笔者建议现阶段应当自由选择比例税率。

确认物业税税率既要考虑到区域间房地产价值水平上的差异，又要考虑到纳税人的实际承受能力。国外物业税税率的确认主要是依据地方的开支规模、非财产税收入额以及可征税的财产的估价。笔者建议物业税税率为1%-2%，地方政府根据实际情况在一定范围内展开调整。　　税基的计量。

物业税的税基是物业税征税时的房地产价，房地产税值不会随着不动产市场价值的增高而提升。但为了便于征管、减少征收成本，我们以房地产评估价值为计税依据，以评估价值的80%为税基，房地产课税价值每五年评估一次。　　物业税的免除政策。

建议物业税的免除范围仅有还包括以下五项：非营利性机构出租的房屋与土地，如学校、医院、图书馆等；合法的宗教团体的出租房屋与土地；由国家财政部门拨给事业经费的科研学术机构必要用作学术研究的房屋与土地；对出租住宅可免除一定金额的房屋税与土地税；经财政部批准后征税的其他房屋与土地。

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